Выручка в месяц без продаж: управление арендой и регулярный доход

Расходная часть агентства недвижимости каждый месяц одинакова: аренда офиса, подписка на порталы, зарплаты, телефония, автомобили. Доходная часть зависит от продаж, а продажи не распределяются по месяцам равномерно. Месяц с тремя сделками — достаток; месяц без сделок — долги. Когда растут ставки, сжимается кредитование или меняется сезон, качели становятся ещё резче.

Известный способ смягчить эти качели — сделать часть дохода независимой от продаж. Самый естественный инструмент для агентства уже под рукой: аренда.

От сдачи к управлению

Большинство агентств сдают жильё: находят арендатора, подписывают договор, берут комиссию в размере месячной платы и закрывают файл. Это разовый доход; следующий месяц снова начинается с нуля.

Управление арендой устроено иначе. Агентство от имени собственника поддерживает отношения с арендатором: следит за поступлением платежей, сообщает о задержках, напоминает о сроке индексации, продлевает договор, направляет заявки на ремонт и обслуживание. Взамен получает процент от месячной аренды или фиксированную ежемесячную плату. Этот доход приходит каждый месяц, есть продажи или нет.

По мере роста числа управляемых объектов эта статья начинает покрывать часть постоянных расходов агентства, и перепады между сытыми и голодными месяцами сглаживаются.

Почему собственник будет платить за управление?

Многие собственники в Турции собирают аренду сами и говорят «я и сам справлюсь». Чтобы продать услугу, нужно понимать, для каких собственников вы действительно создаёте ценность:

• Удалённый собственник. Человек, живущий в другом городе или за границей и не имеющий возможности следить за объектом на месте. Значительная часть жилья, купленного иностранцами в Турции, попадает сюда: покупатель возвращается домой, объект остаётся. Для русскоязычных собственников это особенно частая ситуация.
• Собственник с несколькими объектами. Следить за тремя-четырьмя квартирами, у каждой из которых свой срок договора, дата индексации и арендатор, — само по себе работа.
• Собственник, который не хочет тратить время. Тот, кто не хочет обсуждать с арендатором сломанный котёл, напоминать о просроченной оплате или заниматься выселением.

Для этих групп управление — не роскошь, а облегчение. Правильно объяснённое, оно продаётся.

Что входит в услугу управления

Опишите пакет управления письменно и точно. Что включено, что нет и за какую цену. Пример состава:

1. Контроль поступления аренды и уведомление собственника о задержке
2. Контроль окончания договора и срока индексации, разговор о продлении
3. Связь с арендатором: приём заявок на ремонт, обслуживание, уборку и передача мастеру
4. Ежегодный осмотр объекта с фотоотчётом
5. Выселение и поиск нового арендатора (обычно оплачивается отдельно)

Юридические действия (претензии, суд) в услугу не входят; агентство направляет к юристу. Сказанное заранее, это предотвращает позднейший спор «но вы же управляли».

Как назначить плату

Есть две распространённые модели: процент от месячной аренды или фиксированная месячная плата. Процент выгоден агентству на дорогих объектах, фиксированная плата выгодна собственнику на дешёвых; большинство агентств предлагают обе и дают собственнику выбрать. Назначая ставку, посчитайте собственные затраты: сколько часов в месяц уходит на один объект, как часто приходится вызывать мастера, чьё время занимает контроль платежей. Уместно спросить, сколько берут другие агентства в вашем районе. Цифру мы не назовём: она действительно зависит от города и типа объекта.

Другие регулярные статьи

Управление арендой — самая крупная статья, но не единственная:

• Партнёрские комиссии. Ремонтные бригады, мебельные магазины, перевозчики, страховые агенты. Направление клиента к услугам, которые нужны ему после покупки или аренды, приносит комиссию по взаимной договорённости. Будьте прозрачны: клиент должен знать, что агентство получает вознаграждение за рекомендацию.
• Управление домами и комплексами. Отдельная специализация, но естественно сочетается с управлением арендой.
• Оценка и консультации. Лицензированная оценка — отдельная профессия, но отчёты о ценах по району и инвестиционные консультации можно делать платными.

Без операционной базы не получится

Ловушка управления арендой: десять объектов можно держать в голове, тридцать — нет. Кто за какой месяц заплатил, у кого когда индексация, в какой квартире сломан котёл. Если эта информация живёт в блокноте или в памяти одного человека, рост закончится на первой пропущенной индексации. И спросит о ней собственник с агентства.

Прежде чем брать объекты в управление, настройте три вещи:

• Календарь платежей по каждому договору: аренда за какой месяц ожидается в какой день, оплачена ли, просрочена ли.
• Напоминания о датах индексации и окончания — и вам, и собственнику.
• Журнал заявок арендаторов: принята, передана мастеру, выполнена, собственник уведомлён.

С этими тремя можно наращивать число управляемых объектов; без них качество услуги падает обратно пропорционально их количеству.

Аренда и управление объектами в PropOrdo

В PropOrdo экран «Договоры аренды» хранит по каждому договору арендную плату, депозит, период индексации и дату окончания; календарь платежей формируется по месяцам и показывает оплаченные, ожидаемые и просроченные суммы. В разделе «Управление объектами» описывается пакет управления, согласованный с собственником, а «Заявки на обслуживание» фиксируют обращения арендаторов по ремонту и обслуживанию. Партнёры по рекомендациям и их комиссии ведутся в отдельном модуле. Получать деньги — задача агентства; PropOrdo не хранит средства, он ведёт календарь и записи. Настроить арендную часть можно в бесплатном аккаунте на 14 дней.